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教育資訊
加拿大買房全套流程介紹!

隨著加拿大移民數量的增多,許多朋友對于在加拿大如何買房置業都非常感興趣,那么這里我們就詳細的列出在加拿大買房的基本步驟,以準備移民定居加拿大的新移民朋友為例進行展開。

01找經紀

隨著加拿大移民數量的增多,許多朋友對于在加拿大如何買房置業都非常感興趣,那么這里我們就詳細的列出在加拿大買房的基本步驟,以準備移民定居加拿大的新移民朋友為例進行展開。


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02看房

在找到一個信得過的經紀之后,確定你心目中的地段、房價以及房屋類型,經紀會根據這些資料為你選擇合適的房屋。一個好的經紀必須具備良好的職業道德,了解法律和各項規定,具有較強的專業知識,關注你的需求,并提供建設性的建議,誠實可靠。在找到符合你的價格和地段的房屋后,你要仔細檢查以下各項:


(1)房子的狀況(Condition) 

包括屋齡、內外裝飾、屋頂、墻面、地板和電器等等。多倫多的房子大多是木結構的,外面貼了一層磚,有些甚至只用了防雨板,好處是節約材料、降低成本兼隔熱保暖,但從國內來的總認為像國內的別墅或者全磚的商品樓那樣才堅固放心。


這其實是個誤區,這里的磚墻漂亮是漂亮,但沒有承重的功能。檢查地板走路是否有吱呀聲,有一點很正常,但別太響了;你還要仔細檢查天花板、窗戶下面和basement是否有漏水的跡象,地毯是否潮濕,暖氣和空調是否工作正常等等。


(2)地稅(Property Tax)和水電氣費 

要記住,多倫多的冬天寒冷而又漫長,通常會把室內溫度設定于攝氏二十一二度。每增溫一度,燃料費用增加大約百分之四到五。


取暖費是一筆不小的開支,每月少則一兩百,多則五六百,視爐子和隔熱情況而定。加拿大所有的房子都有暖氣,燃料有天然氣(gas)、電和燃油(oil),相對而言,gas是比較經濟劃算的,用電干凈但較貴,而用油則不太方便,目前多倫多幾乎沒有用油的房子。

(3)朝向和日照 

不像國內的很多好房子都要求坐北向南,一半是傳統,風水或者迷信,一半是為了日照。多倫多的房子朝向就亂多了,除了上下,朝哪個方向的都有。事實上,因為日照時間長,很多朝西的房子也很受歡迎。


(4)高壓線 

最后有必要提一下高壓線,因為在North York、Scarborough和Markham,靠高壓線的房子很多,并且都在不錯的地區,高壓線的心理作用遠大于實際危害,至于買不買,移民朋友自己拿主意。


03下offer


在看完不同的房子并決定買房后,就進入到下OFFER階段。房主已經有了一個要價(Asking price或Listing price),你可以就地出價,加拿大管這叫“下Offer”。


Offer由經紀人來寫,可價錢得你自己定。這個還價可是門學問。買家當然想是越便宜越好,但你不能還得太低,太低了賣主認為你不誠心,他不理你了,你還得自己往上漲,非常被動。負責的經紀會給出你最近這個區內類似房屋的成交價格,據此并結合經驗給你一個參考意見,但最后主意還是要你來拿。

各項條件都在建議書內,例如訂金(通常是一萬兩萬或房價的 5%)、交屋日期、電器、家具、窗簾及地毯等。


通常經紀會在合同里加進幾項條件(Condition),包括驗屋、貸款等,Condition的時間通常是5天,如果有條件不滿足,你可以不買這房子,不會有什么損失。合同中還會有一個時間限制(Irrevocable time),賣主必須在此前做出決定。

所有條款寫完后,你要在每份合同上簽字,然后由經紀負責送給賣方經紀。賣主可能接受,可能拒絕。如果賣主覺得你的條件比較接近,他會回簽回來(這里叫Counter Offer),一般來說是在你的Offer上改動價格或者交屋日期(Closing Day),有些也用專門的合同,只寫了要改動的條款。同樣,也給你一個“最后通牒”,在此日期前做出決定。

你可以接受、拒絕或者再還個價。就這么來來往往,直到達成一致,或者最后告吹。雙方差距千八百元而不能成交的事也時有發生。最后簽字前一定要慎重,這可是有法律約束的,簽完字可就真的不能改了。


然后你要照合同交給經紀人一張支票(有些要Money order)作為訂金,這筆錢存到賣方經紀公司的,一個由政府和銀行監管的專門戶口里去(In trust account),絕對安全,如果最后你不要這個房子,錢會完整的退給你。

04驗屋

在簽完OFFER之后,進入下一階段:包括驗房,找律師,辦貸款,上保險等。個人覺得幾年新的房子就不用驗了,但很老的房子或比較老的你最好要找驗屋師。


驗屋項目包括房屋的面積、年頭、水電、暖氣空調、屋頂、墻面、上下水、地板、門窗等等。驗屋師會詳細給你解釋房子的優點和缺點,沒有十全十美的房子,當然,如果電器不能正常工作,賣主必須為你修好,除非合同另外聲明。


大毛?。ㄖ阜孔拥慕ㄖ谓Y構和電力系統等)你可得斟酌,你可以要求賣主修理,如果不同意,你也可以要求降價;實在不行,只要你不簽那份免除Condition的通知(Waiver),合同自動取消,這是法律賦予你的權力。


但有一點一定請大家記?。?/span>在下Offer以前,你必須明白,你要買的房子就是現在的樣子,你的出價就是按現在的狀況來的,除了影響房子使用功能和確實的缺陷(比如房子結構有問題,屋頂和爐子馬上該換了,要么電器罷工了,或者寫進合同的東西外,賣主不會再為你做任何其它的改進或裝飾。


有些買主在成交后要求賣主做那些合同里沒有規定的事情,于情于理都說不過去,更有甚者,動輒拿不給Waiver相要挾,就跡近于無賴了。這時法律不會保護你的。


05按揭

你可以自己和銀行談,也可以讓經紀給你介紹一家不錯的,還可以接原屋主的。驗屋貸款都沒問題了,其它條件也滿足了,你要給賣主簽出Waiver(免除條件通知),告訴他一切OK,這個房子我買了,你準備搬家收錢吧。


另外,別忘了把律師的電話地址通知你的貸款機構,他們會把你的貸款直接交給律師的。目前有部分經紀,建議客戶提前獲得銀行的Mortgage Preapproval,即提前獲得銀行的貸款批準。


06找律師

在驗房合格后就需要找房屋買賣的律師,負責辦理和房屋相關的法律工作。Status Certificate是Condo Apartment和Townhouse才有的有關文件。通常包括了Condo的所有相關文件,如注冊登記時的文件,近期的財務情況,以及保留金(Reserve Fund)和保險單。


申請費100元,通常由賣方支付。這個東西在Condo買賣時是必須的,賣主在10BANKING DAYS內交給買主,買主有兩天的時間來審核,如果不滿意,可以取消合同。如果以上任何一個條件沒有滿足,你的經紀人會要求你簽一份Mutual Release,即免除合同,對方接著賣他的房子,并盡快把定金還給你。

在合同里有一個查契期限,一定要在這之前把合同交給律師,律師花一定時間才可能完成。律師會把房子的歷史查個清楚。土地的所有權,房子有沒有抵押,有沒有侵占別人土地,怎樣的路權,是否拖欠地稅和其它費用。律師會檢查當地政府有沒有發出這座房子有什么問題的通告。律師還會計算你應該承擔的地稅和其它費用并準備相關的法律文件。

07上保

所有貸款機構都會要求你購買保險,尤其是火險,并在交屋那天生效,否則你拿不到錢。所以在你決定要這座房子后,越快聯絡保險公司越好。拿到你的保險號碼(Policy Number)后,立刻通知銀行或財務公司,還有律師。同時,讓保險公司發個信給他們。買Condo不需要買保險,因為你的管理費里已經包括了。但其它的財產險沒有cover,所以你可以買財物和人身傷害險,不過不是必需的。

08水電氣

打電話給水電天然氣和Cable公司,通知他們在交屋后給你開個新戶口。別忘了,晚了你可能得不到某些服務,沒準兒還得多交錢。當然,有些負責的律師會主動幫你打這些電話的。

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09簽字

交屋的前幾天,律師會通知你去簽署所有文件,并要帶上律師通知的資金準備接收房屋。在closing前,你應該還有機會做最后一次檢查,并要求房主向你介紹所有設備的使用方式,千萬不要浪費這次機會。不過因為房主搬走,看不成的也時有發生。


010Visiting Day和交房日(Closing Day)

在OFFER生效和交房屋之間買方一般有2次機會看房,目的是進一步了解今后屬于自己的房子。最后一次看房主要是檢查賣家留下來的電器的工作狀態是否正常,是否有其他不正常的情況發生。CLOSING DAY是指交房日。這天,買賣雙方律師都會派人到地產登記機構(也就是房管局)去辦理所有的手續,幾點能辦完不一定,一般在下午四五點鐘,會通知你去拿鑰匙。

先別急,拿到鑰匙后你應該先到房子里檢查一遍,有什么問題,比方電器家具少了,玩不轉了,立刻通知律師,一定別搬進去,律師會解決的。到此為止,房子是你的了,然后事兒就多了,買家具,聯絡搬家公司,告知你的親朋好友,還要買修理院子的工具,通知有線電視公司,從今開始,房子的所有費用 就由買方支付了。


總之,到加拿大買房是件大事,能否找到一位既有較高的職業道德、對客人很負責任、又有超強的專業技能的地產經紀,是你能否在加拿大實現HOUSE DREAM最重要的開始。





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